Le projet de loi Evolution du Logement et Aménagement Numérique (ELAN) a bien évolué pendant la période estivale. Proposé au printemps par le Gouvernement, il a été adopté en première lecture à l’Assemblée Nationale le 12 juin 2018, puis par les sénateurs le 25 juillet, après l’avoir amendé de façon assez conséquente.
Une commission mixte paritaire se réunira donc à la rentrée pour tenter de trouver une version commune aux deux chambres.
Pour rappel, le Gouvernement a articulé ce projet de loi autour de quatre priorités :
- construire plus, mieux et moins cher en donnant aux professionnels les moyens d’être plus efficaces ;
- réformer le secteur du logement social, pour le consolider et qu’il réponde encore mieux à ses missions d’intérêt général ;
- répondre aux besoins de chacun, favoriser la mobilité et la mixité sociale ;
- améliorer le cadre de vie.
Les principales mesures portent donc sur plusieurs domaines touchant au logement.
Aménagement-Urbanisme
- La création de deux nouveaux dispositifs d’aménagement pour accompagner les projets urbains structurants : les Projets Partenariaux d’Aménagement (PPA) et les Grandes Opérations d’Urbanisme (GOU) ;
- L’attribution de responsabilités accentuées aux élus locaux dans la conduite de leurs politiques d’urbanisme, de revitalisation de leurs centres-villes, en mettant en place des opérations de revitalisation de territoire ;
- La simplification et l’assouplissement de certaines dispositions d’urbanisme afin d’accélérer la construction de logements. Certaines procédures devraient ainsi être assouplies, notamment en matière de modification des documents d’urbanisme (ZAC et PLU) ;
- En matière de permis de construire : la faculté de dématérialisation des demandes de permis et la prévention des recours abusifs exercés contre les permis de construire par l’amélioration du traitement du contentieux de l’urbanisme.
L’engagement « zéro nouvelle norme technique dans la construction »
- De nouvelles dérogations de construction devraient être possibles sous réserve que ces dérogations ne remettent pas en cause les objectifs poursuivis par la règle. Ainsi, certaines sont destinées à favoriser la transformation des bureaux vides en logement ;
- Des mesures de simplifications pour accélérer le déploiement de la téléphonie mobile (voix et données) sur tout le territoire.
Gestion de l’activité « logements »
- La possibilité d’encadrer les loyers sur une commune ou un secteur, à l’initiative des intercommunalités ;
- L’instauration d’un nouveau type de bail d’habitation dénommé « bail mobilité » et d’un bail numérique avec signature électronique ;
- La modernisation de la VEFA quant aux garanties financières.
Logement social
La réorganisation du secteur est envisagée. De nouveaux outils permettront le regroupement des organismes de logements sociaux afin d’améliorer leur gestion et leur capacité financière, le but étant notamment d’augmenter la construction de logements sociaux. Un nombre important de dispositions concerne ce secteur.
Enfin, plusieurs dispositions du projet amélioreraient les procédures existantes en limitant voire supprimant l’obligation de référence qu’est la loi MOP.
La loi MOP vue au travers de la loi ELAN ou « ELAN contre MOP »
Ainsi, la loi ELAN poursuit la progressive, mais certaine, déconstruction de la loi du MOP (Loi n° 85-704 du 12 juillet 1985 relative à la maîtrise d’ouvrage publique et à ses rapports avec la maîtrise d’œuvre privée).
Elle retire du giron de la loi de 1985 un certain nombre d’opérations, et surtout des opérations qui structurent nos villes.
Ainsi, ne seraient plus soumis à la loi MOP :
- la réalisation d’ouvrages d’infrastructure situés dans un périmètre d’une opération d’intérêt national ou d’une grande opération d’urbanisme ;
- les organismes HLM pour ce qui concerne le titre II de la loi MOP, titre qui vise les éléments de mission du maître d’œuvre, la mission de base et sa rémunération forfaitaire. De même, ces organismes ne seront plus obligés de recourir au concours d’architecture pour leurs marchés de maîtrise d’œuvre ; cette dernière mesure toucherait également les centres régionaux universitaires et scolaires ;
- les ouvrages publics réalisés par le concessionnaire d’une opération d’aménagement, toutefois cette mesure n’a pas été reprise par les sénateurs.
De plus, les organismes de logements sociaux pourront continuer de recourir à la procédure de conception-réalisation. Cette dérogation à la loi MOP (loi n° 85-704 du 12 juillet 1985 relative à la maîtrise d’ouvrage publique et à ses rapports avec la maîtrise d’œuvre privée), initiée par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, a été reconduite une première fois par la loi n° 2013-569 du 1er juillet 2013 pour une durée de 5 ans soit jusqu’au 31 décembre 2018.
Selon l’exposé des motifs du Gouvernement, ces dernières mesures seraient justifiées par le fait que la loi MOP est un frein à la maîtrise des coûts de construction et limite la possibilité de disposer de bâtiments performants en matière d’exploitation et de maintenance. Ainsi, les logements sociaux construits par les bailleurs sociaux en recourant à la procédure de conception-réalisation ou en VEFA ont une qualité identique à ceux construits en respectant la loi MOP.
Après l’instauration des marchés globaux, de nouveaux coups sont ainsi portés au champ d’application de la Loi MOP ; à l’avenir, sa portée risque bien d’être réduite à une peau de chagrin.
La loi ELAN prévoit que de nombreuses dispositions seront adoptées par ordonnance.
Il est donc important que les professionnels suivent de près les évolutions à venir dans ces domaines.
Marie Hélène CIESLAK
Directrice du SIARP
Formatrice occasionnelle
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